事件・事故物件とは？
事故物件とは、物件内で自殺や殺人、自然死、病死などがあったものを指すことがありますが、これは「心理的瑕疵物件」といわれるものに含まれます。
心理的瑕疵物件とは物件そのものの欠陥ではなく、精神的な気持ちの問題が物件の購入あるいは賃貸の判断に影響を及ぼす物件のことです。物件自体に問題を抱えていなくても、周辺で事件や事故、火災などがあった場合や物件の近隣に嫌悪施設といわれるものがある場合も心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件となります。たとえば、ゴミ処理施設、墓地や葬儀場、火葬場、風俗店、パチンコ店、刑務所、宗教施設、暴力団事務所などが挙げられます。またシロアリの加害履歴や雨漏り、火事や水害などの自然災害による被害を受けた物件や地震の影響で地盤が液状化してしまった物件なども含まれることがあります。
法律的に心理的瑕疵物件の具体的な内容に定めがあるわけではなく、受け手側が心理的に嫌な気持ちになるものは心理的瑕疵物件となるようです。
そしてこのような物件は、売却するときに買い手側にこの情報を告知しなければならない告知義務が、宅地建物取引業法で義務付けられています。告知をせずに隠したまま売却すると、「重要事項告知義務違反」となり、売主側が法的な責任を負うことになるのです。
不動産広告で「重要告知事項あり」「告知事項あり」などと明記されている場合は、心理的瑕疵物件である可能性があります。ただし、これが明記されているからといって事件や事故で人が亡くなった物件というわけではなく、周辺施設の問題や自然災害の被害などの場合もあるので、必ず内容を確認しましょう。
事件・事故物件の買取や売却
事故物件といわれる心理的瑕疵物件は、そう簡単に買い手が見つかることはありません。
一般の物件と同じように売却しようとしても、相場よりも3割から5割の値引きをしても買い手が見つからないこともあります。そもそも一般の不動産業者では、物件自体扱ってもらえない場合もあるのです。
しかし事故物件は絶対に売れないか、というとそのようなことはありません。このような事故物件は、一般的な不動産業者に仲介をしてもらって個人の買主を見つけるのはたいへん難しいのですが、事故物件の買取をしている業者に買取ってもらう方法があります。仲介でいつ売却できるかわからない、という精神的な不安もなく、査定額に納得がいけばすぐに買取ってもらえます。また実績の少ない不動産業者は、事故物件ということだけを判断材料にしがちですが、事故物件の取扱い経験が豊富な不動産業者は物件そのものを正しく評価するので、安く買い叩かれるということがありません。
またこのような事故物件の扱いに特化した不動産業者は、物件のリフォームやリノベーションなどを行い価値のある物件へと生まれ変わらせてから販売することになるため、現状のままでの買取をしてもらえます。明るい雰囲気の間取りに変えたり、収納や壁紙などの模様替えをしたり、あるいは窓からの眺めを見えにくい作りに変えたり、防音効果を高めたり、という工夫で欠点を補いながら物件の価値を上げていくなど、専門的なノウハウも持っています。
