袋地物件の購入トラブル
袋地物件とは、まわりが別の人の土地で囲まれている物件です。道路に面していないので他人の土地を通らないと自分の土地まで行けません。現在の建築法では建てることができない再建築不可物件の一つでもあります。 自分の土地を囲んでいる他人の土地のことを囲繞地（いにょうち）と言うのですが、袋地に住んでいる人は道路に出るには囲繞地を通らないと行けないんですね。でもそこに家がある以上、いちいち他人の家に許可をもらって道路に出るなんて生活は無理ですよね。そこで袋地に住んでいる人には、許可なしで道路に出るまでに他人の土地を通る権利があるのです。これを囲繞地通行権といいます。
再建築不可物件であってもリフォームをして住めると見越して購入する人もいますが、この袋地物件では囲繞地通行権で近隣トラブルとなるケースがあるので注意が必要なのです。物件の所有者にある囲繞地通行権ですが、いざ工事をするとなるとリフォーム業者など工事を行う人たちには、囲繞地所有者の通行承諾書がないといけません。通行承諾書なしに工事を行うと、損害賠償を請求されることもあるのです。
袋地物件を購入する際は必ずこの通行承諾書があるか、工事内容によっては掘削承諾書も必要となるのでこれらが取得されているかを必ず確認しましょう。こうした承諾書が取得されていない場合、業者が近隣住民との交渉がうまくできなかったといった可能性もあるので注意が必要です。
隣地との境界・距離のトラブル
再建築不可物件は、土地の形が変形していたり、近親者で土地を分け合って相続していることが多いため土地の境界があいまいなまま今日に至っているケースもよく見受けられます。トラブルなく住み続けていれば問題ないかもしれませんが、境界線があいまいなまま売却された物件を購入するとその後トラブルが表面化することがあり注意が必要です。
そもそも境界線があいまいな場合は、売主の負担で土地家屋調査士という国家資格を持った人に境界立会いを依頼して境界線を確定してから売却するものなのです。しかし実際は「現況渡し」「境界非明示」といった特約がついている境界線があいまいな物件があることも事実です。この特約が付いている物件を購入してしまうと、境界線がはっきりしていないことを承諾して購入したとみなされ、後々境界線のトラブルがあった場合、自分で土地家屋調査士に依頼しないといけなくなってしまいます。購入の際は注意しましょう。
また境界線のトラブルとともに再建築不可物件で多いのが隣家との距離が近いために起きるトラブルです。たとえばリフォームを前提として物件を購入した場合、いざ工事に入ろうと思ったら足場を組めず外壁のリフォームができなかったというケースや、新たにクーラーをつけようとしても室外機が置けない、ホースを壁から出せないなどのケースもありトラブルは少なくないようなのです。
購入前にリフォームが可能な物件かどうか工事内容を業者に問い合わせてから決めるなど、購入後のトラブルを避けるためにも事前確認をしっかりしておきましょう。
瑕疵担保免責に関するトラブル
再建築不可物件に限らず築年数の古い物件では、瑕疵担保免責が特約でついていることが多くあります。瑕疵担保責任とは、購入する時点では知らなかったのに住んでみて初めて雨漏りがするとか、柱がシロアリに食われている、といったことがわかった時に売主は買主に責任を負わなくてはいけない、ということです。売主が「雨漏りがするんですよ」「柱がシロアリにやられていまして」ということを売却時に伝えた上で相手が購入すれば、後から責任を取る必要はありません。
この瑕疵担保責任が免責＝責任を取らなくてもいい、となるのが瑕疵担保免責です。 売る側としては、瑕疵担保責任があるがために築年数の古い物件がなかなか売れないという実態があり、瑕疵担保免責という特約をつけて売却をするのです。
実際には瑕疵担保免責がついているからといって、すべてがワケあり物件ではありません。古くても丈夫で問題なく住める家もあります。しかし天井裏の雨漏りやシロアリの被害などは素人が見てもわからないことが多いですよね。
古くて価格が安く気に入った物件を見つけたのに瑕疵担保免責がついていて不安だという人には、購入前にホームインスペクションを実施するなどの対策があります。ホームインスペクションとは第三者が行う専門的な住宅診断のことです。もちろん診断に料金はかかりますが、問題なければ安心して住むことができますし、何か問題があればリフォームの見積もりを取ったり、どの程度の修理が必要なのかが事前にわかります。重大な欠陥が見つかれば契約をしないですみます。せっかく安く手に入れた物件が瑕疵担保免責でかえって高い買い物になってしまったというトラブルも避けることができます。
