再建築不可物件とは？
古家付きの土地が更地よりも安く売り出されている場合、それは再建築不可物件かもしれません。この再建築不可物件とは一体どういう物件なのでしょうか。
再建築不可物件にはいくつか種類があります。例えば17万ボルト以上の高圧線の下にある土地や、建築基準法に定められた「接道義務」を満たさない土地などがありますが、都市部で問題になるのは、圧倒的にこの接道義務を満たさない「不適合接道」と呼ばれるものです。
接道義務とは、建築基準法に定められた道路（基本的に幅4m以上、一部の区域では幅6m以上）に敷地が2m以上接していなければならないという建築基準法の規定です。この規定をクリアしていないと、その土地を更地にして新たに建物を建てることができない再建築不可物件となるのです。
なぜ建築基準法にこのような規定があるかというと、火災や地震などの災害が起きたときに倒壊や延焼の被害を近隣に及ぼさないため、また避難経路の確保、消防車や救急車が通れる経路を確保するためです。しかし接道義務を満たしていないすべての物件が、再建築するのにこの規定が当てはまるのかというとそうではありません。これは都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるものなので、農村部などその他の地域では適用されません。接道義務に関わる道路は公道でも私道でも建築基準法で認められていればいいのですが、道路と思っていたところが建築基準法では道路とは認められない通路になるなど、見た目ではわからないケースもあります。これらは市役所などの行政担当部署の窓口で調べることができるので、自分がいま住んでいる土地や持っている不動産が気になる場合は問い合わせをしてみるといいでしょう。
なぜ再建築できないのか？
住宅の多い都市部で再建築不可になる物件は、その多くが道路の問題、接道義務に関係するものです。これらは建築基準法が改正される前に建てられた住宅で、解体して更地にするといまの建築基準法が適用されるため新たに建物が建てられません。よくあるケースと例外を説明したいと思います。
よくあるケース
| 名称 | 解説 |
|---|---|
| 住宅密集地 | まわりが全て住宅で囲まれ土地が道路に接していない場合で、ほかの人の土地を通って出入りしているような場所です。このような場合、改築は可能である場合もあるのですが、建替えはできません。 |
| 旗竿地 | 道路から奥まっている住宅まで路地でつながっている土地のことをいいます。道路に接している路地部分の幅が2m以上あれば規定をクリアできるのですが、2m未満の場合は建替えができない再建築不可物件となります。路地部分に接している土地を一部買取るなどの方法で接道義務をクリアすると再建築可の物件となります。 |
例外となるケース
| 名称 | 解説 |
|---|---|
| 敷地のセットバック | 敷地の接している道路が4m未満でも、道路の中心線から2mの位置まで後退（セットバック）した線より後ろに建物を建てることで規定をクリアできる場合があります。また、片側が川や崖になっている場合は道路の境界線から4mの線より後ろです。これは将来幅4mの道路にするための例外措置です。 |
| 接道義務の例外 | 敷地の周囲に公園などの広い空き地や遊歩道などがあり、交通や安全、防火、衛生上特に支障がないと認められれば例外となり接道義務を満たしていなくても再建築が可能な物件となります。 |
