不整形地とは？
不整形地とは、正方形や長方形ではない土地のことを言います。その多くは、L字型や三角型、台形などの形です。再建築不可物件でも多く見られる旗竿地と呼ばれるものも不整形地の一つですが、不整形地＝再建築不可物件というわけではありません。不整形地でも建築基準法の道路に2m以上接していれば、再建築不可ではなく一般的な建替え可能な物件となります。ただ、土地としての利用が難しくなるために、資産価値は低くなる傾向がある土地といえます。
具体的に不整形地とされる土地は次のような場合をいいます。その土地が接する道路からその土地を正方形あるいは長方形で囲ったときに、実際の土地面積とその正方形あるいは長方形の面積との差になる部分を「かげ地」といいます。この「かげ地」が、囲った部分の正方形あるいは長方形の面積の10％以上となると一般的に不整形地と扱われるようです。
既存不適格物件とは？
既存不適格物件とは、いま現在建っている建物が建築基準法に抵触している物件のことをいいます。なぜこのような建物があるかというと、建築基準法は現在まで幾度となく法令が改正されているため建物が建てられた当時は問題がなかったものの、現在の建築基準法には適合しない建物となってしまっているからです。たとえば工場が建っている場所がのちに住居専用地域となった場合の工場や、日影規制といわれる日照権が導入され現状の規模や形状での再建築ができない場合、耐震基準の改正で現行の耐震基準に満たない、いわゆる旧耐震基準の物件などが挙げられます。
これらはすべてすぐに建直さなければならないというわけではありませんが、建替え時は現行法に適合した建物でないと建替えられません。改正内容は、容積率や高さ制限、耐震基準などの規制が多くなっているため、建替えとなると現在と同じサイズや性能の建物が建てられない可能性が高くなり、価値は低くなります。
土地の価値が下がると、金融機関によっては融資をしないことも多くなり、通常の物件よりも買い手がつきにくくなってしまうのです。
接道義務違反とは？
「建物を建てる敷地は建築基準法に定められた幅4m以上の道路に2m以上接していなくてはならない」という建築基準法の規定を「接道義務」といい、これを満たしていない土地は接道義務違反となります。この建築基準法の施行前に建てられた建物については特に罰則があるわけではありませんが、この土地での再建築は認められません。
たとえば、まわりを別の家で囲まれて他人の土地を通らないと家の出入りができないような「囲繞地（いにょうち）」と呼ばれる土地や、幅4m以上の道路に接している通路の幅が2m未満の「旗竿地」が接道義務違反にあたります。また道路の幅が4m以上あったとしても「暗渠（あんきょ）」と呼ばれる、昔は水路や河川だった場所に蓋をして利用している道路は、見た目が一般的な道路と変わらなくても、建築基準法上では道路にはなりません。この暗渠にのみ接している土地は接道義務違反となります。
接道義務違反の土地は、物件の広告を出す際は「建築不可」「再建築不可」と表示をしなければなりません。そして業者は再建築不可の土地であることを買主に説明する義務があるのです。
